Calculer le rendement locatif

1 déc 2023 Julien Vanheule

À quoi correspondent le rendement Brut et le rendement Net ? Comment sont-ils calculés ?

Calcul du Rendement Brut

Le rendement brut permet de vous donner une rapide idée de la rentabilité d’un projet. Lorsque l’on parle de rendement immobilier, c’est souvent le rendement brut qui est annoncé.

Il se calcule avec les paramètres suivants :

  • Prix d’achat : le prix d’achat tel qu’il peut être trouvé sur les annonces de vente incluant les éventuels frais d’agence. Il faudra ajouter les frais de notaire pour avoir le coût global du projet.
  • Loyer mensuel : le loyer sans les charges.

Vous pouvez affiner le résultat en utilisant les paramètres supplémentaires :

  • Prix du mobilier : Si vous souhaitez meubler le bien.
  • Travaux : Si vous souhaitez rafraîchir le bien avant la mise en location.
  • Taux d’occupation : Dans le cadre de la location saisonnière, entre deux locations, votre bien ne sera pas loué 100% du temps. Il est donc important d’estimer la vacance locative.
$$ \displaylines{ {\color{magenta} Investissement~total} = Prix~d'achat \\ + Frais~de~notaire \\ + Travaux \\ + Prix~du~mobilier } $$ $$ {\color{cyan}Loyer~annuel} = Loyer~mensuel \times 12 \times Taux~d'occupation $$ $$ {\color{yellow}Rendement~Brut} = {\color{cyan}{Loyer~annuel} \over \color{magenta}{Investissement~total}} \times 100 $$

Calcul du Rendement Net

Le rendement Net inclut les différentes dépenses liées au bien, il sera donc inférieur au rendement brut. En fonction du projet, un rendement brut peut très vite chuter. Un projet rentable à première vue peut être moins attrayant en incluant l’ensemble des charges.

  • Taxe foncière
  • Assurance propriétaire : montant annuel de l’assurance propriétaire non occupant (PNO) qu’il est obligatoire de contracter.
  • Charges de copropriété : celles qui incombent au propriétaire uniquement.
  • Frais d’entretien : pour les réparations.

Si le bien est géré par une agence, il faudra aussi penser aux :

  • Frais de gestion : souvent exprimés hors-taxe en pourcentage du loyer, plus le coût de changement de locataire (état des lieux + rédaction du bail).
  • Garantie loyers impayés : GLI exprimée en pourcentage du loyer. Cette dernière est facultative.

Enfin, il faudra prendre en compte le coût du financement :

  • Intérêts d’emprunt
  • Assurance emprunteur

Les charges locatives n’interviennent pas dans le calcul, car elles seront payées par le locataire et donc ne changent pas la rentabilité du bien.

$$ \displaylines{ {\color{cyan}Loyer~annuel~net} = Loyer~annuel \\ -Taxe~foncière \\ -Charges~de~copro~propriétaire \\ -Frais~d'entretien \\ -Frais~de~gestion \\ -Garantie~loyers~impayés \\ -Intérêts~d'emprunt \\ -Assurances } $$ $$ {\color{yellow}Rendement~Net} = {\color{cyan}{Loyer~annuel~net} \over \color{magenta}{Investissement~total}} \times 100 $$

Calcul du Rendement Net-net

Dans la continuité du rendement net, le rendement net-net inclut en plus la fiscalité.

Deux éléments sont à prendre en compte :

  • Le régime fiscal : (Réel, Micro-foncier, LMNP, …) à choisir en fonction de votre projet de location. Vide, meublée ou défiscalisation avec un logement neuf ou ancien.
  • Votre situation personnelle : le taux d’imposition dépendra de vos revenus, de votre situation familiale et du nombre d’enfants à charge.

Chaque régime fiscal permet de déterminer un Résultat Foncier imposable. Par la suite, le calcul du Rendement Net-net est le suivant :

$$ Prélèvement~sociaux = Résultat~Foncier \times 17.2\% $$ $$ Impôt~foncier = Résultat~Foncier * Taux~d'imposition $$ $$ \displaylines{ {\color{cyan} Loyer~annuel~netnet} = Loyer~annuel~net \\ - Prélèvement~sociaux \\ - Impôt~foncier } $$ $$ {\color{yellow}Rendement~Netnet} = {\color{cyan}{Loyer~annuel~netnet} \over \color{magenta}{Investissement~total}} \times 100 $$

Il est toujours pertinent de calculer les rendements locatifs, mais ceux-ci ne sont valables que pour une année précise. D’autres indicateurs comme le TRI et la VAN donnent des informations supplémentaires prenant en compte toute la durée de vie du projet, de l’achat à la revente.

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