Comment calculer le rendement locatif Net-net ?

22 août 2023 Julien Vanheule

Calculer le rendement locatif Net-net permet d’estimer la rentabilité d’un projet locatif en incluant les différentes charges et la fiscalité associée.

Chaque régime fiscal permet de déterminer un résultat foncier imposable. Par la suite, le calcul du Rendement Net-net est le suivant :

$$ Impôt~foncier = Résultat~Foncier * Taux~d'imposition $$ $$ Prélèvement~sociaux = Résultat~Foncier \times 17.2\% $$ Puis : $$ \displaylines{ {\color{cyan} Loyer~annuel~netnet} = Loyer~annuel \\ - Charges \\ - Prélèvement~sociaux \\ - Impôt~foncier } $$ $$ {\color{yellow}Rendement~Netnet} = {\color{cyan}{Loyer~annuel~netnet} \over \color{magenta}{Investissement~total}} \times 100 $$

Le taux d’imposition dépend de votre situation personnelle : nombre d’enfants, mariage, salaire.

Le choix d’un bon régime fiscal pour un investissement locatif est crucial car il peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de l’investissement et sur la manière dont les revenus générés sont imposés.

Toutefois, déterminer le résultat foncier imposable peut être complexe en fonction du régime fiscal choisi. Il convient d’utiliser un simulateur qui calculera automatiquement pour vous les différents charges déductibles ou non, les réductions forfaitaires pour les régimes micro ou encore la prise en compte de l’amortissement du bien pour les régimes compatibles.

Exemple
Vous achetez un bien frais de notaire compris pour un $Investissement~total = 1500000$.
En louant le bien 600 € par mois, le $Loyer~annuel = 7200$.
Concernant la taxe foncière, l'entretien et autres dépenses annuelles, les $Charges = 1000$.
En choisissant le régime fiscal micro-foncier, le Résultat foncier imposable sera de 5 040 € (après l'abattement forfaitaire de 30%).
Ainsi $Prélèvement~sociaux = 5040 \times 17.2\% = 867$
Avec un taux d'impostion de 30%, $ Impôt~foncier = 5040 \times 30\% = 1512$.
Finalement $Rendement~Netnet = {(7200 - 1000 - 867 - 1512) \over 150000} * 100 = 2.55\%$.

Maintenant que vous savez calculer le rendement net-net, vous pouvez calculer d’autres indicateurs plus avancés comme la VAN et le TRI. Ces indicateurs prendront en compte la rentabilité de votre projet tout au long de sa durée de vie, de l’achat à la revente.

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